Kira hukuku ve Tahliye davaları, kiraya veren ev sahipleri veya çatılı iş yeri sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi ve hukuki sorunları ,uyuşmazlıklarının dava yolu ile çözüme kavuşmasıdır.
Kira hukukunda en çok olan uyuşmazlıklar, kiracıların kirayı ödememesi, kiraya verenin, kiralanan yeri satması ya da kiraya veren kişinin, ihtiyaç nedeniyle kiracıları kiralanan yerden çıkartması, kiracının kiralanana zarar vermesi gibi durumlar olup bu uyuşmazlıklarda tahliye süreçleri gündeme gelir.
Tahliye Davaları Nedir?
Tahliye davaları, kiraya verenin, belirli haklı nedenlerle kısacası kanunda sayılı olan nedenler dolayısıyla kiracıyı söz konusu evden ya da iş yerinden çıkartmak için başvurduğu bir dava türüdür. Kira hukuku ve kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Tahliye Davaları Hangi Nedenlerle Açılır?
Tahliye davasının hangi nedenlerle açılacağı hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda tek tek düzenlenmiştir. Şöyle ki önemli husus kiracının, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin maddelerine uyup uymadığıdır. Örneğin; Kiracı, kirasını ödemiyorsa, kiracı sürekli kirasını geç veya eksik ödüyorsa, kiracı, komşuları rahatsız ediyorsa, kiracı kiralanan taşınmaza zarar veriyor ya da özenli kullanmıyorsa, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi, şeklinde sıralanabilir
Tahliye davaları, sadece kiracıdan kaynaklı durumlar nedeniyle değil, kiraya veren tarafından kaynaklanan nedenlerle de açılabilmektedir. Örneğin; Kiraya veren kişinin, kiralanan ev ya da iş yerine ihtiyaç duyması.
Kanunda düzenlenen tahliye davası nedenleri sıralamak gerekirse
Kiracının, kiraya verene yazılı şekilde tahliye taahhüdü vermesi
Kiraya verenin konut ya da iş yerine ihtiyaç duyması
Kiralanan konut ya da iş yerinin yeni malikinin ihtiyacı
Kiralanan yerin yeniden inşa edilmesi ya da kiralanan yerin imarı, onarılması
Kiracıya kirayı ödememesinden kaynaklı iki defa ihtar çekilmesi
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması
Kiracının, komşulara saygı göstermemesi ya da komşuları rahatsız etmesi
Kiracının kiralanan yere zarar vermesi
Kiracının ödemediği kiralara ilişkin tahliye talepli icra takibi açılması
Tahliye Davaları Hangi Sürede Açılır?
Kiracı, kirasını ödemiyorsa kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verebilir. Kiracı bu sürede de kirasını ödemezse kiraya veren temerrüt nedeniyle kiracıya tahliye davası açabilir. Aynı kira dönemi içerisinde iki defa kirayı vadesinde ödememek ve buna ilişkin ihtar yahut icra takibi başlatılmış olması da başlı başına tahliye sebebidir.
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da iş yerine ihtiyaç duyduklarında ya da kiralanan yerin onarımı, değiştirilmesi zorunlu olduğu durumda belirli süreli kira akitlerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira akitlerinde ise fesih dönemine veya sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiralanan evi ya da iş yerinin yeni maliki taşınmazı satın aldığı günden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı ihtarname ile bunu bildirmelidir. Bu yazılı bildirimde, bundan kira bedellerinin kendisine ödenmesini ve bunun için banka bilgilerini yazması gerekmektedir. Fakat yeni malik, kiracının çıkmasını istiyorsa ve kendisinin ihtiyacı varsa 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra tahliye davası açabilecektir.
Kiracı, yazılı tahliye taahhütnamesine uymayarak taşınmazı boşaltmamış ise kiraya veren, kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
1 yıldan az süreli kira akitlerinde kira süresi boyunca kiracı, kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulur ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.1 yıl ve daha uzun süreli kira akitlerinde, kiracı1 yıl ya da 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Tahliye davası, ilamsız icra yolu ile açılacaksa görevli mahkeme İcra Mahkemeleri olup bunun dışında olacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye davalarında yetkili yer mahkemesi davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da kira sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye davası sonunda mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilmişse, kiracı, kiralanan yeri tahliye etmek zorundadır. Ancak kiracı mahkeme kararını uymaz ve kiralanan yeri tahliye etmez ise kiraya veren, mahkeme kararına ilişkin icra yolu ile kiracıyı çıkartabilir.
İHTİYAÇ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kısaca, TBK madde 350-351 vd. hükümleri uyarınca belirli şartlar dahilinde kiracının tahliye edilmesine yönelik dava türüdür. Bu dava türünde en önemli husus ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun dava aşamasında davacı tarafından ispatlanmasıdır. Davacı ihtiyacın varlığını her türlü hukuka uygun delille ispat edebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası: Kiraya Verenin Kendisinin Kirada Olması, Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası, Kiralananın Yeniden İnşası, İmarı Amacıyla İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası, Kiraya Verenin Eşi, Altsoyu, Üstsoyu ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacı, gibi nedenlerle açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir. İhtiyaç olmalıdır. Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır. 1 ay içerisinde açılmalıdır.
İHTİYAÇ OLMASI
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluyla sona erdirilebilmesi için kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekir. İhtiyacın varlığını tespit etme yetkisi hakimdedir. Bu bağlamda takdir yetkisi bulunan hakim; ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır.
İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep eden taraf dürüstlük kuralına uygun davranmalıdır. İhtiyacında samimi ve gerçekçi olmalıdır. Örneğin: Kiraya veren, kiralanan taşınmazı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına kiralamak niyetindeyse, kiralanan taşınmazı satabilmek veya kiracıdan kurtulma bahanesiyle hareket etmesi gibi nedenler hakim tarafından ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilmez.
İhtiyacının gerçek ve samimi olmasının yanında ihtiyacın gerçekleşmiş olması ve devamlılık arz etmesi gerekir. Örneğin, kiraya verenin çocuğunun kiralananın bulunduğu şehirde üniversiteye başlayacağının kesinleşmesi ve bunun ispatlanması ihtiyacın gerçekleşmiş olduğunu gösterir. Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi,1990/586 Esas,30/01/1990 Tarih ve 1990/895 sayılı Kararında; Davacının kiralananı satın aldığını, Almanya’dan döndüğünde burada baldızı ile ortak tuhafiyecilik işi yapacağını, ileri sürerek yerin tahliyesini istemesinde, davacı tanıkların da davacının Almanya’da çalışmakta olduğunu, dönme hazırlığı içinde bulunduğunu, döndüğünde tuhafiyecilik yapacağını bildirmiş olmaları üzerine, yurt dışında oturan ve orada işini sürdüren bir kişinin henüz yurt dışından kesin dönüşü gerçekleşmediğinden, bu durumda Türkiye’de bir iş yerine ihtiyacı olmasını, mevcut olmayan ve henüz doğmayan bir ihtiyaç olduğundan gerçekçi bir ihtiyaç olarak nitelendirmemiştir.
1 AY İÇERİSİNDE AÇILMALIDIR
Kiralayanın ileri süreceği nedenlerle kiralayanın açacağı tahliye davalarında davanın açılabilme süresiyle ilgili düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.350/2 ve md.351’de yerini bulmuştur. TBK. md. 350/2’ye göre, kiralayana konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açma imkanı getirilmiştir. Sonuç olarak kanun koyucu, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açılabilme süresinin kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına almıştır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İÇİN İHTAR ZORUNLU MU?
İhtiyaç nedeniyle tahliye için bazı durumlarda ihtarname gönderme zorunluluğu söz konusudur. Örneğin yeni malikin açacağı ihtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davasında taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtarda bulunma zorunluluğu söz konusudur. Aynı şekilde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde üç aylık fesih bildirim süreleri içerisinde ihtar gönderme şartı bulunmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin malik olması gerekmez. Kiralananda intifa hakkı elde eden kişi de ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Zira kiralananı kullanma ve kiralanandan yararlanma hakkı veren intifa hakkını elde eden kişi, malik gibi tahliye davası açabilir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğuyla açılabilir. Kiralanan el birliğiyle mülkiyete konu ise davanın bütün ortakların katılımıyla açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğer ortakların tamamının katılmaları gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Özetle; Kiraya veren, Yeni malik, İntifa hakkı sahibi tarafından davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda da yeni malik ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarname şartına uyduğu takdirde 6 ay içinde dava açma hakkına sahiptir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek için bir takım düzenlemeler getirmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘’Yeniden Kiralama Yasağı’’ başlıklı 355. Maddesi uyarınca; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşaltmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aynı şekilde yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının, kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayalı ihtarnamesi üzerine yahut kendisine karşı açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sırasında yahut mahkeme tarafından verilen karar üzerine, cebri icrayı beklemeksizin kiralananı boşaltmış ise, kiraya veren yeniden kiralama yasağına uymasa dahi kiracı tazminat hakkı elde edemez. Nitekim Yargıtay’ın süreklilik kazanan içtihatları gereğince, ihtiyaç sebebiyle tahliye cebren icra edilmedikçe kiracının, yeniden kiralama yasağına uyulmamasına dayalı olarak kiraya verenden tazminat talep edebilmesi mümkün değildir.
Yani; Kiracı, tahliye davası sonucunda tahliye edilmiş olmalıdır. Bu çok önemli bir husustur. Kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle dava açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracılar tarafından açılmış olan bu tip tazminat davalarının kabul edilmeyeceğine dair kararlar mevcuttur.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYE
Kiracı kira bedelini günün gününde ve eksiksiz biçimde ödemekle mükelleftir. Kiracının kira bedelini ödememesi yahut da eksik ödemesi üzerine kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269-269/d hükümleri çerçevesinde kira bedelinin ödenmemesi sebebine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu takip yolu kendine özgü olup genel haciz yoluyla takipten farklı olarak, takibin kesinleşmesinden sonra ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla yürütülecek hacizle beraber kiracının tahliye edilmesine ilişkin prosedür de işletilecektir[1].
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye yoluyla takip yapılması halinde İİK m.269/d maddesindeki düzenleme kapsamında, genel haciz yoluyla takipte uygulanmakta olan itiraz (İİK m. 62), itiraz sebepleri ile bağlılık (m. 63), gecikmiş itiraz (m.65), itirazın sonuçları (m. 66), itirazın kesin olarak kaldırılması (m. 68), icra mahkemesinin incelemesi (m.70), menfi tespit ve istirdat davası (m.72) hakkındaki hükümler kıyasen uygulanacaktır.
KİRACININ KİRALANANA ZARAR VERMESİ HALİNDE TAHLİYE
Kiracının evdeyken eve zarar vermesi durumunda ev sahibi, kiracıya zararı gidermesi için yazılı bildirimle en az 30 gün süre verecektir. Yazılı bildirimde, verilen süre içerisinde evin eski haline getirilmemesi ve zararın giderilmemesi durumunda tahliye davası açılacağı belirtilmelidir.
KİRA TESPİT DAVASI
Kira tespit davası, Tarafların anlaşmazlık yaşadığı durumlarda, kira bedelinin adil bir şekilde tespit edilmesi için mahkemeye başvurulması sürecidir. Bu dava türü, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun çerçevesinde düzenlenmiştir ve hem kiracıyı hem de mülk sahibini koruma altına alır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kanun, kira tespit davası açmak için 2 şart arar:
- Taraflar arasında konut veya çatılı işyeri kiralamasına ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü (irade beyanı ile) yapılmış olabilir. Sözleşmenin yazılı olması aranmaz.
- Davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. HMK m. 114 uyarınca “hukuki yarar” bir dava şartıdır. Hukuki yararı bulunmayan dava usulden red alır.
Eğer yeni kira döneminde kirayı uygulamak isteniyorsa iki şart vardır:
- Dava yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde açılmalıdır.
- Dava açılmasa bile yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinde ihtarname gönderilmelidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin beş yılı doldurmuş olması ile yasal zam oranlarına göre hesaplanacak kira bedelinin mevcut kira piyasa şartlarının altında kalacak olması sebebi ile bedeli güncel değere çekmek maksadı ile açılarak çözüme kavuşturan bir dava türüdür. Yeni bedelin uygulanması için kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmeli veya kira tespit davası açılmalıdır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Kira tespit davasında, sözleşmede kira arttırım kaydı yoksa mahkeme tarafından gözetilecek kriterler sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmamasına göre değişir.
Kira tespit davası 5 yıllık süre dolmadan açıldığı takdirde yeni kira bedeli TÜFE oranını aşamaz. (TBK m. 344/2) Mahkeme kirayı tespit ederken 3 kriter gözetir:
- Kiralananın durumu
- TÜFE
- Hakkaniyet.
Kira tespit davası 5 yıllık süre dolduktan sonra ya da 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açıldığında TÜFE oranından yüksek belirlenebilir. (TBK m. 344/3)
Hâkim 4 kriter gözeterek kira takdir yetkisini kullanır:
- Kiralananın durumu
- TÜFE
- Emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet
Kira bedeli bilirkişi ve keşif marifetiyle apartman, çevre apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı olması dikkate alınarak belirlenir. Dolayısıyla “kira rayiç bedel davası” olarak da anılır.